Zdědili jste chatu, byt, dům po rodičích, přestěhovali se za prací, rozvedli se…

 

 V každém případě teď řešíte velké dilema nemovitost

 

prodat nebo pronajmout?

 

Jste majitelem nemovitosti, kterou nepotřebujete k vlastnímu bydlení a ta by neměla dlouho zůstat prázdná zejména u domu, když se o něj pravidelně nestaráte a chybí pravidelná údržba, velmi rychle chátrá a ztrácí hodnotu.

Pomůžu vám spočítat výnos z pronájmu i aktuální tržní cenu nemovitosti, abyste se mohli rozhodnout, co se vám víc vyplatí právě ve vašem případě.

Jak si rychle srovnat výhody a nevýhody prodeje a pronájmu, abyste zjistili, co bude pro vás a vaši prázdnou nemovitost nejlepší? Ať chceme nebo ne, v každém našem rozhodnutí sehrají určitou roli emoce. U nemovitostí to platí dvojnásob. Chceme si uchovat památku na babičku, je nám líto prodat byt, kde jsme vychovali děti…. Je to lidské a je to úplně v pořádku.

Ovšem každému rozhodnutí by měla předcházet taky racionální úvaha, tedy propočet zisků a nákladů. Nejen finančních, ale taky časových. 

Třeba starosti s nájemníky vám vezmou víc volných večerů, než si možná dokážete dopředu představit. V každém případě si sežeňte co nejpřesnější odhad možných zisků – a to platí pro zisk z prodeje i výnos z pronájmu.

Co se vyplatí s jednou nemovitostí, nemusí platit u druhé. Byt 2+kk v Ostravě, Opavě nebo Frýdku, to je úplně jiný příběh než rodinný dům  na Bruntálsku. Do výpočtu zásadně vstupují i další faktory. Výnos z pronájmu bude úplně jiný, pokud ještě splácíte hypoteční úvěr. Zisk z prodeje zase může významně kolísat podle toho, jak rostou a klesají ceny nemovitostí.

Prodej nemovitosti

vám přinese okamžitou hotovost, kterou můžete využít pro další vaše investice, včetně koupě jiného bydlení. Naopak výnos z pronájmu má spíš podobu dlouhodobé měsíční renty. Prodej je ideální řešení v případě, že jste třeba zdědili spoluvlastnický podíl společně se sourozenci. Zisk z prodeje si rozdělíte a nemáte žádné dlouhodobé vzájemné závazky, které by mohly způsobovat případné rozepře.

Náklady na prodej jsou zanedbatelné a můžete k němu přistoupit okamžitě. 

Prodej trvá v průměru tři měsíce u bytů, půl roku nebo i déle u rodinných domů. Pokud spěcháte na peníze, můžete si nechat vyplatit předem, ale počítejte s mnohem nižší cenou. Rekonstrukce se před prodejem nevyplatí, maximálně drobné opravy, protože si noví majitelé chtějí raději vše upravit podle svého. 

Naopak u pronájmu musíte velmi často do bytu významně investovat, abyste ho připravili pro nájemníky a dosáhli na zajímavý výnos (u pronájmů se mnohem více hraje na efekt, atraktivní kuchyňská linka nebo koupelna můžou nájemné podstatně zvednout).

I při prodeji se dá cena zvýšit, když interiér projde designérskými úpravami (podívejte se na efekt, jaký přinese homestaging viz článek příprava nemovitosti na prodej). Ale to všechno zařídí realitní kancelář v ceně provize, která nejčastěji odpovídá 5 % z prodejní ceny. 

Zisk z prodeje

Na začátku vašich úvah o prodeji nemovitosti nepochybně stojí otázka: Za kolik se byt nebo dům prodá? Jaká je jeho aktuální tržní cena? Odhadci si účtují 5 – 15 000 Kč za ocenění nemovitosti. U nás můžete mít tuto službu zdarma při uskutečněném prodeji.

Přesto řada lidí postupuje při odhadu raději na vlastní pěst. Výsledkem pak bývá velmi zkreslená představa o ceně nemovitosti. Nejčastější metodou, jak odhadnout cenu „podomácku“, je procházení realitních serverů, jako jsou Sreality nebo reality.idnes.cz. Tam však vidíte jen ceny nabídkové, které se uvádějí v inzerátech. Skutečné prodejní ceny mohou být o dost vyšší, když je velký zájem nebo naopak mnohem nižší. To se však z internetu již nedozvíte.

Za kolik se byty a domy skutečně prodaly se eviduje v katastru nemovitostí. Do jeho statistik ale nemá veřejnost přístup. Když si objednáte online odhad od nás, sestavíme ho právě podle statistik z katastru. Navíc využíváme i cenové mapy, kde srovnáváme, za kolik se v posledních měsících prodaly podobné byty. 

Podle nedávného průzkumu má v Česku až polovina lidí zkušenost s prodejem pod cenou. 

Za nižší než tržní cenu prodal každý desátý, někoho takového zná v blízkém okolí nebo rodině dokonce každý druhý. Neopakujte stejnou chybu! 

Prodejní cenu nemovitosti ovlivňuje nejen dispozice a lokalita, u bytů je zásadní například patro, orientace oken, rekonstrukce nebo stav bytového domu.

Pronájem nemovitosti

Když prodej zamítnete, největší výhoda spočívá zcela prozaicky v tom, že nemovitost zůstane ve vašem vlastnictví a její hodnota jistě poroste. 

Nemovitosti jsou totiž v dlouhodobém horizontu velmi bezpečná investice. Teď sice hrozí ekonomická krize, která velmi pravděpodobně přinese dočasný pokles cen nemovitostí o 15 – 20 %, ale nejpozději do dvou až pěti let realitní trh určitě zase poroste. 

K pronájmu jsou nejvíce vhodné  malé až středně velké byty ve městech. Na trhu je největší poptávka právě po bytech 1+1 a 2+kk ve větších městech. Podle toho jsou také nastaveny jejich ceny za pronájem. Menší byt 1+1 bude mít vždy vyšší výnos za m2, než byt 3+1.  Když se rozhodnete pronajmout dům musíte počítat s vyššími náklady na údržbu domu a také s tím, že nebude tak snadné (rychlé) jej pronajmout.

V každém případě je dobré mít pronajímanou nemovitost v dobré dojezdové vzdálenosti – na kontroly, případné opravy aj.

Existují 3 skupiny investičních bytů dle jejich lokality a výnosnější pak budou pronájmy spíše v menších městech – umístění je totiž u nemovitostí přirozeně to nejdůležitější a určuje i pořizovací cenu nemovitosti:

• První skupina (nejlepší lokality), tedy hlavně Praha, Brno, Plzeň, Liberec atd.
• Druhá skupina (střední lokality), tady se jedná především o okresní města
• Třetí skupina (horší lokality), zde se jedná o malá města, nebo chudší regiony

Nejmenší výnosnost do 5 % je u první skupiny bytů, neboť se jedná o drahé nemovitosti. 

Výnosnost nad 5 % můžeme získat u druhé skupiny, zde hodně záleží na konkrétním místě.

Nejvyšší výnosnost až 10 % dosáhneme u levných nemovitostí ze třetí skupiny.

Výše uvedená výnosnost počítá s tím, že si na danou nemovitost vezmete i úvěr (nepočítá s dalšími poplatky za správu, energie, renovaci atd. a nepočítá také s budoucí hodnotou nemovitosti).

Blíží se pro prodej vrchol trhu, nebo už nastal? To je otázka, na kterou se špatně odpovídá. Jedno je ale jasné – zájemců o koupi nemovitostí každý den drobně ubývá.  Zájem je stále konstantní o menší byty ve větších městech. Těžko soudit, do jaké míry na tom mají prsty nová pravidla ČNB pro poskytování hypoték, tržní očekávání…

V každém případě se s dilematem, zdali prodat či pronajmout obraťte ideálně na zkušeného realitního makléře, který by měl být schopný Vám konstruktivně situaci zanalyzovat a poradit.

Reference mých spokojených klientů

Paní Janštovou jsme si na internetu vybrali pro její předchozí reference a ocenění na webových stránkách. S naprostým klidem nás provedla celým prodejem a kdykoliv jsem upozorňoval na některé možné komplikace, vždy jenom odpověděla, „od toho máte mě“ a vše sama vyběhala a vyřešila, ač vím, že některé věci nebyly jednoduché. Z hlediska jednání – korektní, naprosto profesionální a již od prvního jednání jsme měli v paní makléřku naprostou důvěru.

manželé Kiasovi 

Paní Bc. Petra Janštová mi byla doporučena a její přístup byl velmi profesionální. Nejen po stránce odborné, ale i po stránce lidské. Velmi příjemné a klidné vystupování, znalosti v oboru, ochota, vstřícnost a přátelskost. Jednání možné jakýmikoli prostředky: telefon, e-mail, WhatsApp. Odezva vždy rychlá. S paní Bc Janštovou jsem byla nadmíru spokojená. Vřele doporučuji.

Ing. Jiřina Mia Mičková

Dobrý den paní Janštová, Moc velké díky. Musím před Vámi smeknout, že jste to dokázala. Máte můj velký obdiv, že jste to nevzdala. Byly chvíle, že bych se Vám ani nedivil. Jste profesionálka a bojovnice a jsem rád, že jsem měl možnost s Vámi spolupracovat a že jsme si na prodej vybrali právě Vás. Ještě jednou moc a moc děkujeme

manželé Hořínkovi  

Vážená paní Janštová. Chtěla bych vám poděkovat za vaši profesionalitu a rychlost při řešení komplikovaných situací. Mé očekávání ze spolupráce bylo splněno na 200 %. Přeji Vám samé spokojené klienty a doporučujeme vás všem našim známým.  Eva Přadková 

Rozhodl jsem se prodat pozemek ve Frenštátě a na doporučení mé příbuzné jsem oslovil paní Janštovou. Protože jsem z Brna, domluvili jsme se  telefonicky a emailem jsem ji poslal podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu. Zájemce našla do 14 dnů a zařídila vše potřebné. Nemusel jsem se o nic starat, což jsem velmi přivítal, vzhledem k mému pracovnímu vytížení. Byl jsem maximálně spokojen.           Jan Habermann

Vynikající makléřka, ochotná, vyřeší každý problém. Vždy usměvavá, vstřícná. Děkujeme  manželé Polehlovi 

Paní Janštová je člověk na svém místě. Je jedna z mála realitních makléřů, kteří vědí, o čem je tato práce. Zajistila sama veškeré podklady k prodeji, včetně podkladů týkajících se nemovitosti, které jako kupující budu do budoucna potřebovat.Aktivně vše sama zajistila, a to i záležitosti, které by si již kupující s prodávajícím měli zajistit sami. Už nikdy „bez realitky“, když to jde s touto odbornicí na slovo vzatouMgr. Petra Faldynová 

Moc děkuji za rychlý prodej a výbornou cenu, větší než jsem čekala. Přiznám se, že jsem si chtěla prodat dům sama, ale po roce neúspěšného prodeje jsem dostala doporučení na vás a prodej byl raz dva. Když se zpětně podívám, co vše bylo nutné řešit, nejspíš bych to sama nezvládla. Po celou dobu jsem byla perfektně informovaná a nemusela jsem se ničím stresovat. Paní Janštová je člověk na svém místě a vždy ochotně pomohla i nad rámec realit. Ještě jednou moc děkuji

Dagmar Zajacová – prodávající RD Opava